BAFA-Förderung: Welche Wohneinheiten zählen?

1. Gesamtzahl und betroffene Wohneinheiten unterscheiden

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) begrenzt die Ausgaben, auf die ein Zuschuss berechnet wird. Bei Wohngebäuden hängt diese Kostenobergrenze von der Anzahl der Wohneinheiten (WE) ab. Dieser Leitfaden behandelt BAFA-Effizienzmaßnahmen nach dem Regelstand ab 21. Juli 2026, insbesondere Maßnahmen an der Gebäudehülle. Er ist keine Anleitung zur KfW-Heizungsförderung.

Die Gesamtzahl beschreibt die Wohneinheiten des Gebäudes nach der Sanierung. Die Zahl der betroffenen Wohneinheiten beschreibt dagegen den Umfang der konkreten Maßnahme. Diese Zahlen können gleich sein, müssen es aber nicht: Ein Fenstertausch in fünf Wohnungen eines Hauses mit zehn Wohnungen ist anders einzuordnen als eine Dachsanierung für das gesamte Haus.

Der erste Schritt ist deshalb eine fachliche Zuordnung: Dient die Maßnahme der Energieeinsparung im gesamten Gebäude oder nur einem abgrenzbaren Teil? Erst danach wird die Kostenobergrenze berechnet. Dass eine andere Zuordnung einen höheren Zuschuss ergäbe, ist kein fachliches Kriterium.

Grundlagen: BAFA-Energie-Info-Center: E-Mail-Auskunft vom 21. August 2026 · BEG-EM-Richtlinie vom 17. Juli 2026

2. Rechenbeispiel: Fenster in fünf von zehn Wohnungen

Zwei Zahlen müssen getrennt vorliegen: die Gesamtzahl der Wohneinheiten nach Sanierung und die Zahl der von der konkreten Maßnahme betroffenen Einheiten. Nach der beschriebenen anteiligen Verteilung lautet der Rechenweg: Gebäudehöchstbetrag × betroffene Wohneinheiten ÷ gesamte Wohneinheiten.

Beispiel ohne erhöhte iSFP-Kostenobergrenze: Ein Wohngebäude hat zehn Wohneinheiten. Für die entsprechenden BAFA-Effizienzmaßnahmen ergibt die Staffel 30.000 € + 5 × 15.000 € + 4 × 8.000 € = 137.000 €. Werden bei einer Teilmaßnahme fünf von zehn Einheiten berücksichtigt, beträgt der anteilige Höchstbetrag 68.500 €.

Eine neue Staffel nur für fünf Einheiten ergäbe hingegen 90.000 €. Das wäre ein anderer Rechenweg. „Nur betroffene WE zählen“ allein beschreibt die Berechnung deshalb nicht ausreichend. Die Kostenobergrenze ist außerdem noch kein Zuschuss: Tatsächliche förderfähige Ausgaben, Fördersatz und weitere Voraussetzungen sind gesondert zu prüfen.

Grundlagen: BAFA-Energie-Info-Center: E-Mail-Auskunft vom 21. August 2026 · BEG-EM-Richtlinie vom 17. Juli 2026

3. Dach, Keller, Fenster und Außenwand richtig einordnen

Dachsanierung und Kellerdeckendämmung sind nach der BAFA-Auskunft vom 21. August 2026 Beispiele für die Energieeinsparung im gesamten Gebäude. Daraus folgt für den beschriebenen Fall: Nicht nur die Wohnung direkt unter dem Dach oder über dem Keller ist maßgeblich. Die Auskunft bezieht die gesamte Anzahl der Wohneinheiten ein.

Fenstertausch und Etagenheizung werden als Beispiele für Teilmaßnahmen genannt. Auch hier bleibt aber der tatsächliche Umfang entscheidend: Fenster können in einer einzigen Wohnung oder im ganzen Gebäude ausgetauscht werden. Die Bezeichnung des Gewerks ersetzt keine Prüfung des konkreten Vorhabens.

Für Außenwände lässt sich aus der BAFA-Auskunft keine eigenständige pauschale Regel ableiten. Beschreiben Sie bei einer Fassadensanierung oder einer einzelnen Wandfläche, ob die Maßnahme dem gesamten Gebäude oder einem abgrenzbaren Teil dient. Aus der Korrespondenz folgt nicht automatisch „jede Wandmaßnahme betrifft alle WE“.

Grundlagen: BAFA-Energie-Info-Center: E-Mail-Auskunft vom 21. August 2026

4. Warum ein Anbau nicht automatisch eine neue Wohneinheit ist

Das BAFA erwähnt auch die Erweiterung bestehender Wohneinheiten, den Ausbau vormals unbeheizter Räume und die Umwidmung beheizter Nichtwohnflächen. Ein beheizter Anbau an ein Einfamilienhaus ist das ausdrücklich genannte Erweiterungsbeispiel. Eine größere bestehende Wohnung ist dabei nicht allein wegen der Erweiterung eine zusätzliche Wohneinheit.

Die Aussage beantwortet nicht eindeutig jeden Mehrfamilienhausfall: Ein Anbau ausschließlich für eine Wohnung rechtfertigt aus dieser Mail allein keine pauschale Zuordnung sämtlicher Wohnungen des Gebäudes. Bei solchen Konstellationen sollten Gesamtzahl nach Sanierung, Nutzung, Maßnahmenumfang und energetischer Bezug konkret beschrieben und die Zuordnung mit der Förderstelle geklärt werden.

Grundlagen: BAFA-Energie-Info-Center: E-Mail-Auskunft vom 21. August 2026 · BEG-EM-Richtlinie vom 17. Juli 2026

5. Was das für die iSFP-Beratung bedeutet

Seit der Reform wird der iSFP-Bonus nicht pauschal auf die gesamten Investitionskosten angewendet. Mindestinvestitionsvolumen und die Ausgaben oberhalb der regulären Grenze müssen getrennt betrachtet werden. Mehr Wohneinheiten können die relevante Schwelle erhöhen. Die wirtschaftliche Wirkung ist aber kein Grund, objektiv betroffene Einheiten aus der Berechnung wegzulassen.

Beispiel einer das gesamte Gebäude betreffenden Dachmaßnahme mit 90.000 € vollständig förderfähigen Ausgaben: Bei zwei WE liegt die reguläre Grenze bei 45.000 €. Unter vollständig erfüllten iSFP-Bedingungen ergeben fünf zusätzliche Prozentpunkte auf weitere 45.000 € einen Bonus von 2.250 €. Bei fünf WE liegt die reguläre Grenze bei 90.000 €. Bei derselben Investition liegt kein Betrag darüber und damit kein zusätzlicher iSFP-Bonus vor. Das Beispiel betrachtet nur den Bonus, nicht den gesamten Zuschuss.

Für die Kombination von iSFP-Bonus und Teilmaßnahmen liefert die ergänzende BAFA-Auskunft keine vollständige Rechenvorschrift. Insbesondere die Kombination aus anteiligem Gebäudehöchstbetrag, Mindestinvestitionsvolumen und erhöhter Grenze muss anhand der geltenden Unterlagen geprüft werden. Eine Aussage zur Kostenobergrenze ist keine automatische Bestätigung einer bestimmten Bonusberechnung.

Grundlagen: BAFA: Allgemeines Merkblatt zur Antragstellung · BAFA-Energie-Info-Center: E-Mail-Auskunft vom 21. August 2026

6. Die Zuordnung nachvollziehbar festhalten

Notieren Sie die Wohneinheiten nach Sanierung, die betroffenen Einheiten und die Begründung getrennt. Ordnen Sie Pläne, Fotos, Maßnahmenbeschreibung und gegebenenfalls die konkrete Auskunft dem Projekt zu. Bei einer Rückfrage muss erkennbar sein, warum Sie eine Teilmaßnahme oder eine Wirkung auf das gesamte Gebäude angenommen haben.

Prüfen Sie bei einer Berechnung, ob Gesamt-WE und betroffene WE getrennt berücksichtigt werden. Ein einziges Eingabefeld „betroffene WE“ beweist noch keine korrekte anteilige Berechnung. In Thermoapp geben Sie beide Werte und den Maßnahmenumfang an. Die App berechnet daraus die anteilige Kostenobergrenze und die Förderung automatisch. Die fachliche Zuordnung der betroffenen Einheiten bleibt bei Ihnen.